Kabaty comienza a entrar en una nueva y más compleja relación con Varsovia. Tras muchos años de consultas y debates sobre el futuro del terreno del hipermercado Tesco, los concejales aprobaron una inversión inmobiliaria en régimen lex deweloper. En el lugar del antiguo centro comercial se construirá una urbanización diseñada por el estudio WWAA con espacios comerciales, aparcamiento subterráneo, plaza urbana y zonas verdes de acceso público.
Tras el derribo del centro comercial de la avenida KEN, una de las mayores parcelas de Kabaty seguía siendo un espacio sin urbanizar en la estructura del sur de Ursynów. El terreno donde se encontraba el antiguo Tesco se construyó como un centro comercial independiente rodeado de un aparcamiento, un modelo que era entonces habitual en las periferias en desarrollo de Varsovia. Hoy en día, en una época de creciente presión inmobiliaria y redefinición de los centros comerciales, este tipo de terrenos son cada vez más objeto de transformaciones. A finales de noviembre de 2025, la empresa promotora Archicom, perteneciente al grupo Echo Investment, presentó una solicitud para llevar a cabo la inversión en virtud de la ley lex deweloper. El 12 de febrero de 2026, el Ayuntamiento de Varsovia dio luz verde al inicio de la ejecución del proyecto.
Estrategia urbanística WWAA
El proyecto del galardonado estudio WWAA supone un alejamiento de la estructura cerrada en favor de una estructura de carácter más urbano. En el lugar de la antigua tienda se construirá una urbanización con espacio comercial, aparcamiento subterráneo y aparcamiento P R. Se construirán nueve edificios residenciales con 410 viviendas. En seis de ellos, se han previsto locales de servicios y comerciales en las plantas bajas, y también se han previsto locales adicionales en el nivel -1. El inversor y el estudio WWAA subrayan que el proyecto creará un nuevo tejido urbano multifuncional con servicios que finalmente «integrará» esta parcela en la vida del barrio.
Diálogo con la ciudad y los residentes
Tras las consultas públicas y las negociaciones con la ciudad, el concepto sufrió algunas modificaciones importantes. El edificio, que inicialmente iba a dominar el barrio, se redujo a 10 plantas. También se duplicó el número de árboles, y se plantarán 280 nuevos ejemplares en la parcela. El inversor cederá a la ciudad 450 m² de locales comerciales y 145 plazas de aparcamiento en la fórmula «Park & Ride». Además, el promotor participará en la modernización del sistema viario de la zona, incluida la remodelación de la calle Iwanowa-Szajnowicza en una «Woonerf», es decir, una calle dedicada a peatones y ciclistas. El proyecto de WWAA prevé que el barrio se integre en la urbanización, y no al revés. Por lo tanto, los edificios se han dividido en segmentos más pequeños, con plantas bajas destinadas a servicios. Los patios verdes y las plantaciones tienen por objeto mitigar la sensación de densidad e introducir más espacio semipúblico en Kabaty.
El tráfico rodado se trasladará íntegramente a un garaje subterráneo, lo que permitirá ordenar el espacio y darle un carácter claramente peatonal y ciclista. Esta solución aumentará la comodidad del día a día, el acceso al metro y al bosque de Kabaty, así como a los servicios locales. El proyecto prevé que el 30 % de la superficie del terreno sea zona biológicamente activa, de la cual cerca del 15 % será vegetación autóctona. Esto garantizará unas condiciones de retención adecuadas y mejorará el microclima , según afirmanlos arquitectos Natalia Paszkowska, Marcin Mostafa y Krzysztof Mazanek, del estudio WWAA, responsable del proyecto.
En la arquitectura de la inversión se aprecia un intento de conciliar dos mundos: el de un barrio tranquilo y verde y el de la presión de la ciudad por una mayor densidad de construcción en las inmediaciones de la estación de metro Kabaty. Se trata de un ejemplo de urbanismo consciente, en el que no solo cuenta el número de viviendas, sino también la integración con el transporte y la accesibilidad a los servicios. En el debate sobre la ley de promotores inmobiliarios, cada vez se plantea con más frecuencia la pregunta de si la ciudad debe extenderse hacia las afueras o densificarse en puntos bien comunicados. Kabaty se ha convertido en uno de los lugares donde estas preguntas pronto cobrarán forma real y arquitectónica.
Más información: www.wwaa.pl
fuente: materiales de prensa
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