Ревіталізація в центрі міста – у пошуках ідеального житлового простору

Центри великих міст є привабливими місцями не лише для роботи, але й для життя. Вільний доступ до міської інфраструктури забезпечує комфортне повсякденне функціонування. На жаль, щільна забудова, характерна для центру міста, обмежує можливості будівництва нових приміщень, як комерційних, так і житлових. На думку архітекторів та містобудівників, ефективним вирішенням цієї проблеми є ревіталізація історичних кам’яниць та надбудов. Однак все ще складається враження, що потенціал існуючих будівель залишається невикористаним.

Центральна частина міста притягує, як магніт. Молодь спокушає близькість міських атракцій. Модні ресторани, кінотеатри та популярні музеї знаходяться в межах легкої досяжності. Зустрічі з друзями не потребують тривалої поїздки на роботу, а похід на обід не перетворюється на стрімку експедицію. Літні мешканці, з іншого боку, цінують близькість міської інфраструктури та безліч зелених зон, де вони можуть відпочити. Але це ще не все. З давніх-давен присутність у центрі супроводжувалася ще й престижем, що також цінується підприємцями. Бізнес-середовище у вигляді розташованих поруч державних установ або фінансових інституцій полегшує щоденне ведення бізнесу. Все це сприяє сприйняттю центру міста як привабливого і бажаного місця, незалежно від віку, соціального статусу чи роду занять.

Привабливе “обличчя” центральної частини міста

У 2017 році Управління статистики у Варшаві опублікувало рейтинг привабливості різних районів столиці. Як у ньому опинилося Срудместьє? Як і слід було очікувати, воно посіло перше місце, опинившись на другій сходинці, відразу після Вілянова. Серед іншого, його похвалили за найкращу в столиці доступність до магазинів і поліклінік, дружність до бізнесу та велику кількість рекреаційних і дозвіллєвих зон. Все це створює відчуття комфортного життя, що для багатьох людей є фундаментальною цінністю при виборі місця проживання.

У будь-якому випадку, переваги центру міста з точки зору повсякденного життя підтверджують самі його мешканці.

“Що яціную в Срудмісті, так це розташування моєї квартири поруч з важливими точками міста і можливість пересуватися пішки. Я покладаюся на мобільність і легкий доступ до різних місць і пам’яток, які пропонує ця частина столиці. Під цим я маю на увазі, перш за все, доступ до культурних установ, а також заміну міського планування, якого бракує в більшій частині міста”, – підкреслює д-р Йоанна Юрга, викладачка, дослідниця, нейроархітекторка і власниця квартири в будинку в центрі Варшави.

Висока щільність населення, але…

Привабливість центру Варшави означає, що щільність населення залишається високою. Це фактично підтверджується статистичними даними. У Статистичному огляді № 3/2023, опублікованому Статистичним управлінням у Варшаві, можна прочитати, що щільність населення Срудместьє у 2023 році (станом на 30 червня) коливалася між 5433 та 6876 особами на 1 км2. Це багато, або навіть дуже багато, якщо врахувати, що густота населення всього міста на той час становила 3599 осіб на 1 км2.

На жаль, до цього додається негативна тенденція – у червні 2023 року у Срудмісті спостерігалося найбільше скорочення населення серед районів Варшави – аж на 1,8%. Чому це відбувається? Чому район, який багато хто вважає привабливим, починає повільно порожніти? Одна з відповідей дає… демографічна ситуація. Минулого року Срудместьє було на першому місці в статистиці смертності, але також і з точки зору від’ємного природного приросту, що, безсумнівно, вказує на прогресуюче старіння населення району.

Однак це не єдина причина спорожніння Срудместьє і вибору інших районів Варшави як місця проживання. Не менш важливими є фінанси. Не секрет, що центр столиці протягом багатьох років є беззаперечним лідером у списках цін за квадратний метр пропонованих квартир. На жаль, ціни в цьому районі з кожним роком зростають, що відлякує потенційних покупців. За даними компанії SonarHome.pl, що спеціалізується на оцінці нерухомості, у березні 2024 року ціна 1 м2 тут становила 20 950 злотих, що на 5310 злотих вище, ніж середня ціна в цілому по місту. Цю тенденцію не зупиняє обмежена кількість доступних квартир.

Що стоїть за цими цифрами? Перш за все – люди, з їхніми життєвими виборами, дилемами та планами на майбутнє. Люди, які шукають своє місце в місті і в центрі міста…. починають його не знаходити.

Більше мешканців, менше… приміщень

Вища за середню щільність населення в центрі міста – це факт життя. На жаль, це призвело до того, що розрив між наявністю житла та потребами мешканців стає все більш очевидним. Явище, на яке спочатку не звертали уваги, тепер перетворюється на проблему. Як узгодити зростаючу потребу в житлі з обмеженою його доступністю?

Будувати? На жаль, низька доступність інвестиційних земельних ділянок у центрі суттєво обмежує можливість нових забудов. У 2015 році – згідно з “Рейтингом районів Варшави за привабливістю умов проживання” – понад 93% площі Срудместьє було зайнято забудованими та урбанізованими землями.

Архітектори та містобудівники роками шукають ефективне рішення, тим більше, що проблема стосується не лише Варшави, але й інших європейських міст. На їхню думку, гарною ідеєю може бути ущільнення існуючої забудови. Надбудови та ревіталізація будівель здатні забезпечити відсутню площу як житлових, так і комерційних приміщень. Більше того, вони не лише вирішать житлову проблему, але й внесуть більше просторового порядку, інтегруючи стару і нову архітектуру.

“Будівництво в центрах міст, на відміну від розростання передмість, використовує існуючу інфраструктуру і, крім того, формує міську тканину на основі універсального канону вулиць, площ і кварталів забудови. Доповнення фасадів новими ділянками або надбудовами існуючих таунхаусів – чудовий тренд, який відкриває великі можливості. Гарний простір сприяє життю”, – оцінює Томаш Коніор, відомий архітектор і містобудівник.

До речі, варто додати, що поява нових приміщень у просторі центру міста в результаті процесів ревіталізації або надбудови також має вплинути на припинення “опустелювання” центру міста через високі ціни на житло. Збільшення пропозиції квартир створить умови для більшої конкуренції, що, в свою чергу, сповільнить темпи зростання цін.

Невикористаний потенціал історичних таунхаусів

Значна частина існуючої забудови в центрі міста є довоєнною. Серед них не бракує пам’яток архітектури, важливих з точки зору історії міста і таких, що формують його матеріальну спадщину. На жаль, стан багатьох з них є плачевним.

Існують різні перешкоди для проведення реставраційних робіт. Іноді це адміністративні труднощі (особливо обтяжливі у випадку будівель, внесених до реєстру історичних пам’яток), іноді ремонтним роботам перешкоджають претензії колишніх, експропрійованих власників. Слід також згадати про витрати, які, хоча і згадуються в кінці, іноді є вирішальними. Ані місцева влада, ані житлові громади часто не можуть дозволити собі провести дорогі ремонтні роботи.

На щастя, потенціал, прихований в історичних будівлях, все частіше визнається муніципальною владою. Однією зі стратегічних цілей, закріплених у “Мікропрограмі ревіталізації району Срудместьє міста Варшави”, є “Збереження та управління історичною забудовою”. В рамках цієї програми у 21 столітті з ініціативи варшавської місцевої влади було проведено кілька значних реконструкцій історичних будівель, розташованих у Срудместі. Серед них – так звана “мистецька кам’яниця” на вул. Фоксаль, 11, кам’яниці на вул. Бжозова, 6/8 і 6/8А та кам’яниця на вул. Краківське Передмістя, 10. Важливо, що, окрім міста Варшави, були також зовнішні бенефіціари. Наприклад, ініціатором ревіталізації багатоквартирного будинку “Дім Гая” на вул. Беднарській, 28/30 був Caritas Archidiecezji Warszawskiej.

Архітектори, містобудівники та реставратори підкреслюють позитивний вплив процесів ревіталізації на міський простір, незважаючи на усвідомлення того, що витрати на реставрацію історичної кам’яниці є вищими, ніж на будівництво нової будівлі на цьому місці. Тим не менш, головною цінністю в цьому випадку є збереження унікальної історичної спадщини.

Як зазначає доктор Йоанна Юрга: “Нашої уваги і турботи заслуговують не тільки місця для життя, але перш за все вцілілі свідчення історії. Я живу в чудовому багатоквартирному будинку, який пережив обидві війни. Він збудований наприкінці 19-го століття, тож мені знадобилося три місяці, щоб відновити підлогу, бо оригінальна була захована під панелями. Я також подбав про історичну столярку та ліпнину. Зрештою, це свідчення історії, які можна вписати навіть у дуже сучасні інтер’єри. На жаль, повага до багатоквартирних будинків часто затьмарюється сучасними тенденціями. Коли я бачу, як часто здирають стару паркетну підлогу, приховану під шарами сучасності, я не можу позбутися відчуття, що ми втрачаємо щось надзвичайно цінне. Такі оселі – це не просто колекція старих стін чи застарілих інсталяцій. Це архіви, які зберігають історію та спогади не одного покоління”.

Ревіталізація – можливість для розвитку сучасних міст

Архітектори та містобудівники наголошують на необхідності сталого розвитку міст для узгодження просторового порядку з соціальними потребами мешканців. Вони закликають до скорочення субурбанізації – міграції людей з центрів міст на їхні периферії – і до протидії “міському опустелюванню” цих територій, тобто прогресуючому старінню населення і погіршенню якості його життя. Ці процеси, посилені поганим технічним станом будівель і роками занедбаності, впливають і на центральну частину Варшави. Ревіталізація вважається фахівцями одним з найефективніших способів вирішення сучасних міських проблем.

“Я підтримую напрямок, обраний такими містами, як Амстердам і Нью-Йорк, де все більше і більше порожніх будівель в центрі, в тому числі промислових, перетворюються на житло. У внутрішній частині міста, окрім кращого використання існуючих житлових будинків, також важливо створювати нові зелені зони, такі як парки. Я маю на увазі “кишенькові” парки, які можуть бути створені навіть на окремих земельних ділянках. У центрі міста бракує місця для великих парків, тому кожен квадратний сантиметр зелених насаджень – на вагу золота. Існує також потреба у продуманому структуруванні міської тканини, відновленні ролі містобудівників та здійсненні розумних інвестицій у вигляді наповнення та надбудов, які гармонійно вписуються в існуючу забудову. Тут варто згадати про турботу про захист місць особливого значення, таких як Яздув” – оцінює доктор Йоанна Юрга.

У рамках вищезгаданої програми ревіталізації центру міста вже було визначено кілька ділянок, які потребують якнайшвидших дій. Серед них – територія, прилегла до вулиці Новий Світ – з такими вулицями, як Фокшал, Хмільна, Коперника, Ординацька, Окульнік та Ґальчинського. Автори програми звернули увагу, зокрема, на те, що в цій частині міста є багато будинків виняткової архітектурної цінності. Водночас вони запропонували якнайшвидше розпочати реставраційні роботи, щоб вони не перетворилися на будівельну небезпеку.

Звичайно, ревіталізація є серйозним викликом як з точки зору будівництва, так і з точки зору архітектури. Але процеси ревіталізації, проведені в багатьох західноєвропейських містах, таких як Відень чи Лондон, наприклад, показують, що можна успішно поєднувати сучасні проекти з історичною міською тканиною для створення нової архітектурної якості. Більше того, на практиці їхній ефект виходить далеко за межі порятунку погризених часом “цегляних свідків минулого”, повертаючи до життя деградовані частини міста.

“Вписати нову забудову в стару архітектурну тканину – це завжди серйозний виклик. З одного боку, це вимагає хорошого знання контексту оточення, а з іншого – скромності з боку сучасних дизайнерів. Важливо не імітувати історичні будівлі, адже це – окрім сумнівної якості архітектури – також може бути сприйнято як своєрідна “фальсифікація” ландшафту. Правильним рішенням завжди є дотримання розмірів і загальної артикуляції навколишньої забудови, але з використанням сучасної архітектурної мови. Звичайно, можуть бути і повністю індивідуальні проекти, що мають ознаки старої архітектури, але вони вимагають великої майстерності, часто сміливості і завжди тривалих дискусій зі спеціалістами з охорони пам’яток , – підсумовує Міхал Красуцький, директор Управління охорони пам’яток архітектури столиці.

У районі Срудместьє є багато будинків, які потребують капітального ремонту. Вжиті до цього часу заходи свідчать про те, що місцева влада усвідомила проблему, пов’язану з будинками, які потребують швидкої реновації, а також потенціал, закладений у них. На жаль, фінансові обмеження і, в багатьох випадках, невирішеність майнових питань серйозно перешкоджають зусиллям муніципальної влади. У цій ситуації видається необхідним більше залучати приватних інвесторів до процесу ревіталізації. Слід пам’ятати, що це інвестиція в майбутнє, яка формує не лише фізичний простір, але передусім образ Варшави як динамічної, сучасної метрополії, де прогрес може йти пліч-о-пліч зі збереженням автентичності та самобутності.

Матеріал для преси / OKK PR / www.okkpr.pl

Читайте також: Архітектура в Польщі | Варшава | whiteMAD в Instagram | Метаморфози | Реновація | Інтерв’ю | Міське планування