Revitalisierung im Stadtzentrum - auf der Suche nach dem idealen Lebensraum

Die Zentren von Großstädten sind nicht nur zum Arbeiten, sondern auch zum Leben attraktiv. Der freie Zugang zur städtischen Infrastruktur ermöglicht dort ein komfortables tägliches Leben. Leider schränkt die dichte Bebauung – typisch für das Stadtzentrum – die Möglichkeiten für den Bau neuer Geschäfts- und Wohngebäude ein. Nach Ansicht von Architekten und Stadtplanern ist die Revitalisierung historischer Stadthäuser und Überbauungen eine wirksame Lösung für dieses Problem. Dennoch hat man den Eindruck, dass das Potenzial bestehender Gebäude noch nicht ausgeschöpft ist.

Die Innenstadt zieht an wie ein Magnet. Junge Menschen werden durch die Nähe zu den städtischen Attraktionen angelockt. Trendige Restaurants, Kinos und beliebte Museen sind leicht zu erreichen. Wenn man sich mit Freunden trifft, muss man nicht lange pendeln, und ein Ausflug zum Mittagessen wird nicht zu einer halsbrecherischen Expedition. Ältere Menschen wiederum schätzen die Nähe der städtischen Infrastruktur und die vielen Grünflächen, die sie zur Erholung nutzen können. Aber das ist noch nicht alles. Mit der Präsenz im Zentrum geht seit langem auch ein Prestige einher, das auch von Unternehmern geschätzt wird. Das geschäftliche Umfeld in Form von nahe gelegenen Behörden oder Finanzinstituten erleichtert die tägliche Arbeit. All dies trägt dazu bei, dass das Stadtzentrum als attraktiver und begehrenswerter Ort wahrgenommen wird, unabhängig von Alter, sozialem Status oder Beruf.

Das attraktive “Gesicht” der Innenstadt

2017 veröffentlichte das Statistische Amt in Warschau eine Rangliste zur Bewertung der Attraktivität der verschiedenen Stadtteile der Hauptstadt. Wie hat Śródmieście darin abgeschnitten? Wie zu erwarten war, belegte es den ersten Platz, gleich hinter Wilanów. Gelobt wurde u. a. die beste Erreichbarkeit von Geschäften und Kliniken in der Hauptstadt, die Unternehmensfreundlichkeit und die große Anzahl von Erholungs- und Freizeitflächen. All dies schafft ein Gefühl des Wohlbefindens, das für viele Menschen ein grundlegender Wert bei der Suche nach einem Wohnsitz ist.

Die Vorzüge des Stadtzentrums in Bezug auf das tägliche Leben werden in jedem Fall von den Bewohnern selbst bestätigt.

“Was ichan Śródmieście schätze, ist die Lage meiner Wohnung in der Nähe wichtiger Punkte der Stadt und die Möglichkeit, sich zu Fuß fortzubewegen. Ich bin auf die Mobilität und den einfachen Zugang zu den verschiedenen Orten und Attraktionen angewiesen, die dieser Teil der Hauptstadt bietet. Damit meine ich vor allem den Zugang zu kulturellen Einrichtungen sowie einen Ersatz für die Stadtplanung, die in den meisten Teilen der Stadt fehlt “, betont Dr. Joanna Jurga, Dozentin, Forscherin, Neuroarchitektin und Eigentümerin einer Wohnung in einem Mietshaus im Zentrum von Warschau.

Hohe Bevölkerungsdichte, aber…

Die Attraktivität des Warschauer Stadtzentrums führt dazu, dass die Bevölkerungsdichte hoch bleibt. Dies wird auch durch die Statistik bestätigt. Im Statistischen Rückblick Nr. 3/2023 des Warschauer Statistikamtes ist zu lesen, dass die Bevölkerungsdichte von Śródmieście im Jahr 2023 (Stand: 30. Juni) zwischen 5433 und 6876 Personen pro 1 km2 schwankte. Das ist viel oder sogar sehr viel, wenn man bedenkt, dass die Bevölkerungszahl für die gesamte Stadt zu diesem Zeitpunkt bei 3599 Menschen pro 1 km2 lag.

Leider kommt noch ein negativer Trend hinzu: Im Juni 2023 verzeichnete Śródmieście den höchsten Bevölkerungsrückgang unter den Warschauer Bezirken – ganze 1,8 %. Warum ist das so? Warum beginnt ein Viertel, das weithin als attraktiv gilt, sich langsam zu leeren? Eine Antwort liefert… die Demografie. Im vergangenen Jahr stand Śródmieście an der Spitze der Sterbestatistiken, aber auch in Bezug auf das negative natürliche Wachstum, was zweifellos auf die fortschreitende Überalterung der Bevölkerung des Bezirks hinweist.

Dies ist jedoch nicht der einzige Grund für die Leere in Śródmieście und die Wahl anderer Warschauer Stadtteile als Wohnort. Die Finanzen sind ebenso wichtig. Es ist kein Geheimnis, dass das Zentrum der Hauptstadt seit Jahren unangefochtener Spitzenreiter bei der Auflistung der Quadratmeterpreise für die angebotenen Wohnungen ist. Leider steigen die Preise in dieser Lage von Jahr zu Jahr und schrecken potenzielle Käufer ab. Laut SonarHome.pl, einem auf Immobilienbewertungen spezialisierten Unternehmen, lag der Preis für 1 m2 hier im März 2024 bei 20 950 PLN und damit um 5310 PLN höher als der Durchschnittspreis in der gesamten Stadt. Diese Entwicklung wird auch durch die begrenzte Anzahl der verfügbaren Wohnungen nicht aufgehalten.

Was steckt hinter diesen Zahlen? In erster Linie sind es die Menschen mit ihren Lebensentscheidungen, Dilemmata und Zukunftsplänen. Menschen, die ihren Platz in der Stadt und im Stadtzentrum suchen…. beginnen, ihn nicht zu finden.

Mehr Einwohner, weniger… räumlichkeiten

Die überdurchschnittlich hohe Bevölkerungsdichte im Stadtzentrum ist eine Tatsache. Leider hat sie dazu geführt, dass die Diskrepanz zwischen dem Wohnungsangebot und den Bedürfnissen der Einwohner immer deutlicher wird. Ein Phänomen, das zunächst übersehen wurde, wird nun zum Problem. Wie lässt sich der wachsende Bedarf an Wohnraum mit der begrenzten Verfügbarkeit von Wohnraum in Einklang bringen?

Bauen? Leider schränkt die geringe Verfügbarkeit von Investitionsgrundstücken im Zentrum die Möglichkeiten für neue Entwicklungen stark ein. Laut der “Rangliste der Warschauer Bezirke in Bezug auf die Attraktivität der Lebensbedingungen” waren 2015 mehr als 93 % der Fläche von Śródmieście bebaut und urbanisiert.

Architekten und Stadtplaner suchen seit Jahren nach einer wirksamen Lösung, zumal das Problem nicht nur Warschau, sondern auch andere europäische Städte betrifft. Ihrer Meinung nach könnte es eine gute Idee sein, bestehende Gebäude zu verdichten. Durch Aufbauten und Revitalisierungen von Gebäuden kann die fehlende Fläche sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume geschaffen werden. Darüber hinaus werden sie nicht nur Wohnungsprobleme lösen, sondern auch für mehr räumliche Ordnung sorgen, indem sie alte und neue Architektur miteinander verbinden.

“Das Bauen in den Stadtzentren nutzt im Gegensatz zu zersiedelten Vororten die vorhandene Infrastruktur und prägt darüber hinaus das Stadtgefüge auf der Grundlage eines universellen Kanons von Straßen, Plätzen und Bauquartieren. Die Ergänzung der Fassaden durch neue Grundstücke oder die Überbauung bestehender Stadthäuser ist ein großer Trend, der große Chancen bietet. Guter Raum fördert das Wohnen”, urteilt Tomasz Konior, ein bekannter Architekt und Stadtplaner.

Übrigens sollte man hinzufügen, dass das Entstehen neuer Räumlichkeiten im Stadtzentrum infolge von Revitalisierungsprozessen oder Überbauungen auch dazu beitragen dürfte, die Verödung” des Stadtzentrums aufgrund der hohen Wohnungspreise zu stoppen. Das größere Angebot an Wohnungen wird die Voraussetzungen für einen stärkeren Wettbewerb schaffen, was wiederum den Preisanstieg bremsen wird.

Ungenutztes Potenzial der historischen Stadthäuser

Ein großer Teil des Gebäudebestands in der Innenstadt stammt aus der Vorkriegszeit. Darunter befinden sich zahlreiche denkmalgeschützte Gebäude, die für die Geschichte der Stadt wichtig sind und ihr materielles Erbe darstellen. Leider ist der Zustand vieler von ihnen beklagenswert.

Der Renovierung stehen verschiedene Hindernisse entgegen. Manchmal sind es verwaltungstechnische Schwierigkeiten (besonders schwerwiegend bei Gebäuden, die im Denkmalregister eingetragen sind), manchmal werden die Renovierungsarbeiten durch Ansprüche ehemaliger, enteigneter Eigentümer verhindert. Zu erwähnen sind auch die Kosten, die zwar am Ende genannt werden, aber manchmal entscheidend sind. Weder die Kommunen noch die Wohnungsbaugesellschaften können es sich oft leisten, kostspielige Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Erfreulicherweise wird das Potenzial, das in historischen Gebäuden steckt, von den kommunalen Behörden zunehmend erkannt. Eines der strategischen Ziele, die im “Mikroprogramm zur Revitalisierung des Śródmieście-Bezirks der Stadt Warschau” verankert sind, lautet: “Rettung und Verwaltung historischer Gebäude”. Im Rahmen dieses Programms wurden im 21. Jahrhundert auf Initiative der Warschauer Kommunalverwaltung mehrere bedeutende Renovierungsarbeiten an historischen Gebäuden in Śródmieście durchgeführt. Jahrhundert auf Initiative der Warschauer Stadtverwaltung mehrere bedeutende Renovierungen historischer Gebäude in Śródmieście durchgeführt, darunter das so genannte “künstlerische Mietshaus” in der Foksalstraße 11, die Mietshäuser in der Brzozowa-Straße 6/8 und 6/8A sowie das Mietshaus in der Krakowskie-Przedmieście-Straße 10. Bezeichnenderweise gab es neben der Stadt Warschau auch externe Begünstigte. So war beispielsweise die Caritas Archidiecezji Warszawskiej der Initiator der Revitalisierung des Mietshauses “Dom Gaya” in der Bednarska-Straße 28/30.

Architekten, Stadtplaner und Denkmalpfleger betonen die positiven Auswirkungen von Revitalisierungsprozessen auf den städtischen Raum, obwohl sie sich bewusst sind, dass die Kosten für die Renovierung eines historischen Mietshauses höher sind als der Bau eines neuen Gebäudes an dieser Stelle. Dennoch geht es in diesem Fall in erster Linie darum, das einzigartige historische Erbe zu erhalten.

Wie Dr. Joanna Jurga anmerkt: “Es sind nicht nur Orte zum Wohnen, sondern vor allem die überlebenden Zeugnisse der Geschichte, die unsere Aufmerksamkeit und Pflege verdienen. Ich wohne in einem bemerkenswerten Mietshaus, das beide Kriege überstanden hat. Es stammt aus dem späten 19. Jahrhundert, so dass ich allein für die Restaurierung des Fußbodens drei Monate brauchte, weil der ursprüngliche Fußboden unter Platten verborgen war. Ich habe mich auch um die historischen Holzarbeiten und den Stuck gekümmert. Schließlich handelt es sich um Zeugnisse der Geschichte, die auch in sehr moderne Innenräume integriert werden können. Leider wird der Respekt vor Mietshäusern oft von zeitgenössischen Trends überschattet. Wenn ich sehe, dass alte Parkettböden allzu oft herausgerissen werden, versteckt unter modernen Schichten, kann ich mich des Gefühls nicht erwehren, dass wir etwas sehr Wertvolles verlieren. Solche Wohnungen sind nicht nur eine Ansammlung alter Mauern oder veralteter Installationen. Sie sind Archive, die die Geschichte und die Erinnerungen von mehr als einer Generation enthalten.

Revitalisierung – eine Chance für die Entwicklung der modernen Städte

Architekten und Stadtplaner betonen die Notwendigkeit einer nachhaltigen Stadtentwicklung, um die räumliche Ordnung mit den sozialen Bedürfnissen der Bewohner in Einklang zu bringen. Sie fordern, die Suburbanisierung – die Abwanderung von Menschen aus den Stadtzentren in die Peripherie – einzudämmen und der “urbanen Verödung” dieser Gebiete, d.h. der fortschreitenden Überalterung der Bevölkerung und der Verschlechterung ihrer Lebensqualität, entgegenzuwirken. Diese Prozesse, die durch den schlechten technischen Zustand der Gebäude und die jahrelange Vernachlässigung noch verschärft werden, betreffen auch die Innenstadt von Warschau. Die Revitalisierung wird von Fachleuten als eines der wirksamsten Mittel zur Lösung der heutigen städtischen Probleme angesehen.

“Ich unterstütze den Weg, den Städte wie Amsterdam und New York eingeschlagen haben, wo immer mehr leerstehende Gebäude im Zentrum, darunter auch Industriegebäude, zu Wohnzwecken umgenutzt werden. In der Innenstadt ist es neben der besseren Nutzung der bestehenden Wohngebäude auch wichtig, neue Grünflächen wie Parks zu schaffen. Damit meine ich “Pocket”-Parks, die auch auf einzelnen Grundstücken angelegt werden können. Im Stadtzentrum fehlt es an Platz für großflächige Parks, so dass jeder Quadratzentimeter Grünfläche Gold wert ist. Darüber hinaus ist eine durchdachte Strukturierung des städtischen Gefüges erforderlich, bei der die Rolle der Stadtplaner wiederhergestellt und kluge Investitionen in Form von Aufstockungen und Überbauungen getätigt werden, die sich harmonisch in die bestehende Bebauung einfügen. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang die Sorge um den Schutz von Orten mit besonderer Bedeutung, wie z. B. Jazdów” – urteilt Dr. Joanna Jurga.

Im Rahmen des bereits erwähnten Revitalisierungsprogramms für das Stadtzentrum wurden bereits mehrere Gebiete identifiziert, in denen so schnell wie möglich Maßnahmen ergriffen werden müssen. Dazu gehörte das Gebiet um die Nowy Świat Straße – mit Straßen wie Foksal, Chmielna, Kopernika, Ordynacka, Okólnik und Gałczyńskiego. Die Autoren des Programms wiesen insbesondere auf die Vielzahl der in diesem Teil der Stadt vorhandenen Gebäude von außergewöhnlichem architektonischem Wert hin. Gleichzeitig schlugen sie vor, so schnell wie möglich mit den Renovierungsarbeiten zu beginnen, damit sie nicht bald zu einem baulichen Risiko werden.

Natürlich stellen Revitalisierungen eine große Herausforderung dar, sowohl in baulicher als auch in architektonischer Hinsicht. Aber die Revitalisierungsprozesse in vielen westeuropäischen Städten, wie z. B. Wien oder London, zeigen, dass es möglich ist, moderne Entwürfe mit der historischen Bausubstanz erfolgreich zu kombinieren und eine neue architektonische Qualität zu schaffen. Und in der Praxis geht ihre Wirkung weit über die Rettung der “Zeitzeugen der Vergangenheit” hinaus, indem sie verfallene Stadtteile wieder zum Leben erwecken.

“Eine neue Entwicklung in eine alte Bausubstanz einzupassen, ist immer eine große Herausforderung. Einerseits erfordert sie eine gute Kenntnis des Kontextes der Umgebung, andererseits Bescheidenheit seitens der zeitgenössischen Designer. Es ist wichtig, historische Gebäude nicht zu imitieren, denn dies kann – abgesehen von der fragwürdigen Qualität der Architektur – auch als eine Art “Verfälschung” der Landschaft empfunden werden. Die richtige Lösung ist immer, sich an den Dimensionen und der allgemeinen Gliederung der umgebenden Gebäude zu orientieren, aber eine zeitgenössische Architektursprache zu verwenden. Natürlich kann es auch ganz individuelle Projekte geben, die die Handschrift der alten Architektur tragen, aber diese erfordern viel Geschick, oft Mut und immer lange Diskussionen mit den Denkmalpflegern “, schließt Michał Krasucki, Direktor des Amtes des Hauptstadtdenkmalpflegers.

Im Stadtteil Śródmieście gibt es viele Gebäude, die einer umfassenden Renovierung bedürfen. Die bisher ergriffenen Maßnahmen zeigen, dass die lokale Regierung das Problem der schnell renovierungsbedürftigen Mietshäuser, aber auch das ihnen innewohnende Potenzial erkannt hat. Leider werden die Bemühungen der Stadtverwaltung durch finanzielle Engpässe und in vielen Fällen noch ungelöste Eigentumsfragen ernsthaft behindert. In dieser Situation erscheint es notwendig, private Investoren stärker in den Revitalisierungsprozess einzubinden. Dabei ist zu bedenken, dass es sich um eine Investition in die Zukunft handelt, die nicht nur den physischen Raum, sondern vor allem das Image Warschaus als dynamische, moderne Metropole prägt, in der Fortschritt mit der Bewahrung von Authentizität und Identität Hand in Hand gehen kann.

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