Los centros de las grandes ciudades son lugares atractivos no sólo para trabajar, sino también para vivir. El libre acceso a las infraestructuras de la ciudad garantiza un cómodo funcionamiento cotidiano en ella. Por desgracia, el denso desarrollo -típico del centro de las ciudades- limita la posibilidad de construir nuevos locales, tanto comerciales como residenciales. Según arquitectos y urbanistas, las revitalizaciones de casas y superestructuras históricas son una solución eficaz a este problema. Sin embargo, aún se tiene la impresión de que el potencial de los edificios existentes sigue sin aprovecharse.
El centro de la ciudad atrae como un imán. Los jóvenes se sienten tentados por la proximidad de las atracciones urbanas. Restaurantes de moda, cines y museos populares están al alcance de la mano. Quedar con los amigos no requiere un largo viaje, y salir a comer no se convierte en una expedición vertiginosa. Los residentes de más edad, por su parte, aprecian la proximidad de las infraestructuras de la ciudad y la multitud de espacios verdes que pueden utilizar para relajarse. Pero eso no es todo. Desde hace tiempo, la presencia en el centro viene acompañada de prestigio, que también aprecian los empresarios. El entorno empresarial, en forma de oficinas gubernamentales o instituciones financieras cercanas, facilita el día a día de los negocios. Todo ello contribuye a que el centro de la ciudad se perciba como un lugar atractivo y deseable, independientemente de la edad, el estatus social o la ocupación.
La “cara” atractiva del centro de la ciudad
En 2017, la Oficina de Estadística de Varsovia publicó una clasificación en la que se evaluaba el atractivo de los distintos distritos de la capital. Cómo quedó Śródmieście en ella? Como era de esperar, ocupó el primer puesto, el segundo, justo por detrás de Wilanów. Entre otras cosas, fue elogiada por tener la mejor accesibilidad a tiendas y clínicas de la capital, por su amabilidad con las empresas y por el gran número de zonas recreativas y de ocio. Todo ello crea una sensación de vida cómoda, que para muchas personas es un valor fundamental a la hora de buscar un lugar donde vivir.
En cualquier caso, las ventajas del centro de la ciudad desde el punto de vista de la vida cotidiana son confirmadas por sus propios residentes.
“Lo quemás aprecio de Śródmieście es la ubicación de mi piso cerca de puntos importantes de la ciudad y la posibilidad de desplazarme a pie. Confío en la movilidad y el fácil acceso a los distintos lugares y atracciones que ofrece esta parte de la capital. Con esto me refiero sobre todo al acceso a instituciones culturales, así como a un sustituto del urbanismo, del que carece la mayor parte de la ciudad”, subraya la doctora Joanna Jurga, profesora, investigadora, neuroarquitecta y propietaria de un piso en un edificio de vecinos del centro de Varsovia.
Alta densidad de población, pero…
El atractivo del centro de Varsovia hace que su densidad de población siga siendo alta. Las estadísticas lo confirman. Buscando la Revista Estadística nº 3/2023, publicada por la Oficina Estadística de Varsovia, se puede leer que la densidad de población de Śródmieście en 2023 (a 30 de junio) fluctuaba entre 5433 y 6876 personas por 1 km2. Esto es mucho, o incluso muchísimo, teniendo en cuenta que la tasa de población de toda la ciudad en ese momento era de 3599 personas por 1 km2.
Por desgracia, a esto se suma una tendencia negativa: en junio de 2023, Śródmieście registró el mayor descenso de población entre los distritos de Varsovia: nada menos que un 1,8%. ¿Por qué ocurre esto? ¿Por qué un barrio considerado atractivo empieza a vaciarse lentamente? Una respuesta es… la demografía. El año pasado, Śródmieście encabezó las estadísticas de fallecimientos, pero también las de crecimiento vegetativo negativo, lo que sin duda apunta al progresivo envejecimiento de la población del distrito.
Sin embargo, esta no es la única razón del vacío de Śródmieście y de la elección de otros distritos de Varsovia como lugar para vivir. Las finanzas son igualmente importantes. No es ningún secreto que el centro de la capital ha sido durante años el líder indiscutible en los listados de precios por metro cuadrado de pisos en oferta. Desgraciadamente, los precios en esta zona suben año tras año, lo que ahuyenta a los compradores potenciales. Según SonarHome.pl, empresa especializada en tasaciones inmobiliarias, en marzo de 2024, el precio de 1 m2 aquí era de 20.950 zlotys, es decir, 5310 zlotys más que el precio medio en toda la ciudad. Esta tendencia no se ve frenada por el limitado número de pisos disponibles.
¿Qué hay detrás de estas cifras? Ante todo, la gente, con sus opciones vitales, sus dilemas y sus planes de futuro. Las personas que buscan su lugar en la ciudad y en el centro de la ciudad…. empiezan a no encontrarlo.
Más residentes, menos… locales
La densidad de población del centro de la ciudad, superior a la media, es un hecho. Desgraciadamente, ha llevado a una situación en la que el desfase entre la disponibilidad de viviendas y las necesidades de los residentes es cada vez más evidente. Un fenómeno que en un principio se pasó por alto se está convirtiendo en un problema. ¿Cómo conciliar la creciente necesidad de vivienda con la limitada disponibilidad de la misma?
¿Construir? Por desgracia, la escasa disponibilidad de suelo de inversión en el centro limita mucho la posibilidad de nuevos desarrollos. En 2015 -según el “Ranking de distritos de Varsovia en términos de atractivo de las condiciones de vida”- más del 93% de la superficie de Śródmieście estaba ocupada por suelo edificado y urbanizado.
Arquitectos y urbanistas llevan años buscando una solución eficaz, sobre todo porque el problema no solo afecta a Varsovia, sino también a otras ciudades europeas. En su opinión, puede ser una buena idea densificar los edificios existentes. Las superestructuras y revitalizaciones de edificios pueden aportar la superficie que falta, tanto en locales residenciales como comerciales. Además, no sólo resolverán los problemas de vivienda, sino que introducirán un mayor orden espacial al integrar la arquitectura antigua y la nueva.
“Construir en el centro de las ciudades, frente a la expansión de los suburbios, aprovecha las infraestructuras existentes y, además, configura el tejido urbano basándose en un canon universal de calles, plazas y barrios de edificios. Complementar las fachadas con nuevas parcelas o superestructuras de casas adosadas ya existentes es una gran tendencia que ofrece grandes oportunidades. Un buen espacio favorece la vida”, valora Tomasz Konior, conocido arquitecto y urbanista.
Por cierto, cabe añadir que la aparición de nuevos locales en el espacio del centro de la ciudad como resultado de procesos de revitalización o superestructuras también debería repercutir en frenar la “desertización” del centro de la ciudad debido a los altos precios de la vivienda. El aumento de la oferta de pisos creará las condiciones para una mayor competencia, lo que a su vez frenará el ritmo de aumento de los precios.
El potencial desaprovechado de las casas históricas
Una gran parte de los edificios existentes en el centro de la ciudad son de antes de la guerra. Entre ellos no faltan edificios catalogados, importantes desde el punto de vista de la historia de la ciudad y que constituyen su legado material. Por desgracia, el estado de conservación de muchos de ellos es deplorable.
Existen diversos obstáculos para su renovación. A veces se trata de dificultades administrativas (especialmente onerosas en el caso de los edificios inscritos en el registro de monumentos históricos), a veces las obras de renovación se ven impedidas por reclamaciones de antiguos propietarios expropiados. También hay que mencionar los costes, que, aunque se mencionan al final, a veces son decisivos. A menudo, ni las autoridades locales ni las comunidades de propietarios pueden permitirse llevar a cabo costosas obras de renovación.
Afortunadamente, las autoridades municipales reconocen cada vez más el potencial que esconden los edificios históricos. Uno de los objetivos estratégicos, consagrado en el “Microprograma de revitalización del distrito de Śródmieście de la ciudad de Varsovia”, es: “Salvar y gestionar los edificios históricos”. En el marco de este programa, en el siglo XXI se llevaron a cabo varias renovaciones significativas de edificios históricos situados en Śródmieście por iniciativa del gobierno local de Varsovia. Entre ellos se encontraban el llamado “inquilinato artístico” de la calle Foksal 11, los inquilinatos de las calles Brzozowa 6/8 y 6/8A y un inquilinato en la calle Krakowskie Przedmieście 10. Cabe destacar que, además de la ciudad de Varsovia, también hubo beneficiarios externos. Por ejemplo, Caritas Archidiecezji Warszawskiej fue la promotora de la revitalización de la casa de vecindad “Dom Gaya”, situada en el número 28/30 de la calle Bednarska.
Arquitectos, urbanistas y conservadores destacan el impacto positivo de los procesos de revitalización en el espacio urbano, a pesar de ser conscientes de que los costes de renovación de una casa de vecindad histórica son superiores a los de construir un edificio nuevo en ese lugar. No obstante, el valor primordial en este caso es salvar el singular patrimonio histórico.
Como señala la Dra. Joanna Jurga “No son sólo los lugares para vivir, sino sobre todo los testimonios supervivientes de la historia los que merecen nuestra atención y cuidado. Yo vivo en una casa de vecindad extraordinaria que ha sobrevivido a las dos guerras. Es de finales del siglo XIX, así que tardé tres meses sólo en restaurar el suelo, porque el original estaba oculto bajo paneles. También me ocupé de la carpintería y el estuco históricos. Al fin y al cabo, son testimonios de la historia que pueden incorporarse incluso a interiores muy modernos. Por desgracia, el respeto por las casas de vecindad a menudo se ve ensombrecido por las tendencias contemporáneas. Cuando veo que con demasiada frecuencia se arrancan viejos suelos de parqué, ocultos bajo capas de modernidad, no puedo evitar la sensación de que estamos perdiendo algo extremadamente valioso. Esas viviendas no son sólo un conjunto de paredes viejas o instalaciones anticuadas. Son archivos que guardan la historia y los recuerdos de más de una generación”.
La revitalización, una oportunidad para el desarrollo de las ciudades modernas
Arquitectos y urbanistas insisten en la necesidad de un desarrollo urbano sostenible que concilie el orden espacial con las necesidades sociales de los habitantes. Piden que se reduzca la suburbanización -la migración de la población de los centros urbanos a su periferia- y que se luche contra la “desertización urbana” de estas zonas, es decir, el envejecimiento progresivo de la población y el deterioro de su calidad de vida. Estos procesos -agravados por el mal estado técnico de los edificios y años de abandono- afectan también al centro urbano de Varsovia. Los especialistas consideran que la revitalización es una de las formas más eficaces de resolver los problemas urbanos contemporáneos.
“Apoyo la dirección tomada por ciudades como Ámsterdam y Nueva York, donde cada vez más edificios vacíos del centro, incluidos los industriales, se reconvierten a uso residencial. En el centro de la ciudad, además de aprovechar mejor los edificios residenciales existentes, también es importante crear nuevos espacios verdes, como parques. Me refiero a parques “de bolsillo”, que pueden crearse incluso en parcelas individuales. El centro de la ciudad carece de espacio para grandes parques, por lo que cada centímetro cuadrado de zona verde vale su peso en oro. También es necesario estructurar cuidadosamente el tejido urbano, recuperando el papel de los urbanistas y realizando inversiones acertadas en forma de rellenos y superestructuras que se integren armoniosamente en los edificios existentes. Cabe mencionar aquí la preocupación por la protección de lugares de especial importancia, como Jazdów” – valora la Dra. Joanna Jurga.
En el marco del mencionado programa de revitalización del centro de la ciudad, ya se han identificado varias zonas en las que es preciso actuar cuanto antes. Entre ellas, la zona adyacente a la calle Nowy Świat -con calles como Foksal, Chmielna, Kopernika, Ordynacka, Okólnik y Gałczyńskiego-. Los autores del programa llamaron especialmente la atención sobre la multitud de edificios de excepcional valor arquitectónico existentes en esta parte de la ciudad. Al mismo tiempo, sugirieron que las obras de renovación comenzaran lo antes posible para que no se convirtieran pronto en un peligro para la construcción.
Por supuesto, las revitalizaciones son un reto importante, tanto desde el punto de vista de la construcción como de la arquitectura. Pero los procesos de revitalización llevados a cabo en muchas ciudades de Europa Occidental, como Viena o Londres, por ejemplo, demuestran que es posible combinar con éxito diseños modernos con el tejido urbano histórico para crear una nueva calidad arquitectónica. Es más, en la práctica, su efecto va mucho más allá de salvar a los “testigos del pasado” mordidos por el tiempo, devolviendo la vida a partes degradadas de la ciudad.
“Encajar una nueva urbanización en un tejido arquitectónico antiguo es siempre un reto importante. Por un lado, requiere un buen conocimiento del contexto del entorno y, por otro, humildad por parte de los diseñadores contemporáneos. Es importante no imitar los edificios históricos, porque esto -aparte de la cuestionable calidad de la arquitectura- también puede percibirse como una especie de “falsificación” del paisaje. La solución correcta es siempre seguir las dimensiones y la articulación general de los edificios circundantes, pero utilizando un lenguaje arquitectónico contemporáneo. Por supuesto, también puede haber proyectos completamente individuales, que lleven el sello de la arquitectura antigua, pero estos requieren mucha habilidad, a menudo valentía y siempre largas discusiones con los conservadores “, concluye Michał Krasucki, director de la Oficina del Conservador de Monumentos de la capital.
Hay muchos edificios en el distrito de Śródmieście que necesitan una renovación importante. Las medidas adoptadas hasta ahora demuestran que el gobierno local ha reconocido el problema que plantean los edificios de viviendas que necesitan una renovación rápida, pero también el potencial inherente a los mismos. Lamentablemente, las limitaciones financieras y, en muchos casos, los problemas de propiedad aún sin resolver están obstaculizando seriamente los esfuerzos de las autoridades municipales. En esta situación, parece necesario implicar más a los inversores privados en el proceso de revitalización. Hay que recordar que se trata de una inversión de futuro que configura no sólo el espacio físico, sino sobre todo la imagen de Varsovia como metrópolis dinámica y moderna, donde el progreso puede ir de la mano de la preservación de la autenticidad y la identidad.
Material de prensa / OKK PR / www.okkpr.pl
Leer también: Arquitectura en Polonia | Varsovia | whiteMAD en Instagram | Metamorfosis | Renovación | Entrevistas | Urbanismo
